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Vente immobilière

Une clause contractuelle de non-garantie des vices cachés est parfaitement applicable dans une vente conclue entre professionnels de même spécialité

Une société civile immobilière (SCI) vend à une autre SCI un immeuble pour lequel elle a fait réaliser des travaux de désamiantage entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique de vente. Le rapport du diagnostic technique sur l'amiante annexé à l'acte de vente a conclu à l'absence d'amiante dans l'immeuble. Mais quelque mois plus tard, la société acquéreuse détecte de l'amiante en réalisant des travaux de rénovation. Elle a assigné la société vendeuse et le diagnostiqueur ainsi que son assureur, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. La SCI vendeuse estime que sa responsabilité n'est pas engagée en raison de la clause de non-garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente.

Rappel : le vendeur doit à l'acquéreur une garantie qui a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue et le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires (c. civ. art. 1625). Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus (c. civ. art. 1641).

Sur la responsabilité du vendeur professionnel

En appel, les juges ont rejeté la demande en indemnisation pour vices cachés à l'encontre de la vendeuse aux motifs que la société acquéreuse ne rapportait pas la preuve lui incombant que la vendeuse avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, que la SCI vendeuse n'avait pas pris l'engagement dans l'acte de vente de livrer à l'acquéreuse un immeuble exempt d'amiante.

Le vendeur d'un immeuble, comme tout vendeur, est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie (c. civ. art. 1643).

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges. Relevant que la vente était intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que la SCI acheteuse ne rapportait pas la preuve que la SCI vendeuse avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, la Cour a déclaré que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente devait recevoir application et les demandes de la société acquéreuse devaient être rejetées.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Les juges ont considéré que le préjudice imputable au diagnostiqueur se limitait à une perte de chance pour la société acquéreuse de négocier une réduction du prix de vente qui doit être estimée à 90 % compte tenu de la présence d'amiante.

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision et déclare que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve pleinement engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et se révèle erroné. Le diagnostiqueur et son assureur sont donc condamnés solidairement à indemniser l'acquéreur de l'immeuble à hauteur d'un montant correspondant au coût du désamiantage et de la remise en état de l'immeuble évalué par une expertise.

Cass. civ. 3, 30 juin 2016, n° 14-28839

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